하자 숨긴 임대인 그 계약은 무효! 집주인, 법으로 혼낼 수 있습니다

원룸 계약 후 하자 발견! 계약 해지 가능할까?

"계약서에 도장만 찍으면 끝이라고요? 진짜 시작은, 집 문을 열고 들어간 그 순간입니다."

안녕하세요, 법을 쉽고 유쾌하게 소개하는 알법해입니다.
오늘은 자취생과 사회 초년생들에게 흔하게 일어나는 문제,
바로 ‘입주 후에야 발견된 원룸 하자’에 대해 이야기해볼게요.
곰팡이, 누수, 악취, 벽 갈라짐... 이런 걸 마주하면 정말 막막하죠.

과연 이런 경우, 계약 해지가 가능할까요?

1️⃣ 법적으로 가능한 이야기입니다

민법 제623조

“임대인은 임차인에게 목적물을 사용·수익에 적합한 상태로 유지할 의무가 있다.”

곰팡이나 누수, 악취처럼 거주에 지장을 주는 문제는
단순 불편이 아니라 법적으로 책임을 물을 수 있는 하자입니다.

민법 제580조

“하자가 중대하여 계약 목적 달성이 어려운 경우, 계약 해제가 가능하다.”

즉, 하자의 정도가 심각하다면 계약 해제도 가능합니다.

 

2️⃣ 실전 사례 – 고소까지 간 실제 판례

📍 서울중앙지법 2018가단509XXX 사건
입주 당일 천장 누수가 발생했지만, 임대인은 수리를 거부했습니다.
임차인은 내용증명으로 계약 해지를 통보하고, 보증금 반환 소송을 제기했죠.

🔍 결과
법원은 "거주가 곤란할 정도의 중대한 하자"로 인정,
임차인의 계약 해제 및 보증금 반환 청구를 인용했습니다.

📍 대법원 2009다28450 판결
“하자가 중대하고, 임대인이 이를 알았거나 고지하지 않았다면
계약 해제는 정당하며 손해배상도 가능하다”고 판시했습니다.

3️⃣ 계약 해지를 위한 3단계 대응법

1. 하자 증거 확보
   → 사진, 영상 등으로 하자 상태를 꼼꼼히 기록하세요.
2. 임대인에게 서면 요청
   → 문자보다는 내용증명으로 수리를 공식 요구하는 게 좋습니다.
3. 수리 거부 시 계약 해지 통보
   → 이후 소액사건심판청구를 통해 보증금 반환도 청구 가능합니다.

 

4️⃣ 무조건 계약 해지? 수리 요구도 가능!

꼭 계약을 해지하지 않아도 됩니다.
임대인은 하자 발생 시 수리를 즉시 이행할 의무가 있기 때문이죠.

만약 수리 요청을 무시하거나 지연한다면,
임시 거주비, 이사비 등도 손해배상 청구 대상이 될 수 있습니다.

✅ 핵심 정리

• 곰팡이, 누수, 악취 등은 법적 하자에 해당
• 증거 수집 + 내용증명 발송은 필수
• 하자가 심각하면 계약 해지 및 보증금 반환 가능
• 수리 거부는 임대인의 계약 위반

 

마무리하며

살 집을 고르는 일은 단순한 공간 선택이 아닙니다.
내 권리를 지키는 법적 선택입니다.

하자 있는 집을 참으며 살아야 할 의무는 없습니다.
법은 항상 준비된 자의 편입니다.
꼼꼼히 대응하면, 여러분의 권리는 반드시 지켜집니다.

다음 시간에는
‘계약서 특약사항에 이런 문구 꼭 넣어라!’ 편으로 돌아올게요.
알법해였습니다. 감사합니다.